本报记者  李贝贝 上海报道

因疫情冲击，一季度上海楼市跌至冰点。但随着疫情得到有效控制，加上复工、复产、复市的积极推进，上海楼市“先抑后扬”，在二季度成功快速反弹，表现出了极强的韧性和修复能力。值得一提的是，上海楼市上半年呈现出明显的“结构性复苏”，千万豪宅热销成为常态，部分刚需、刚改项目的表现却不尽如人意。

豪宅热销成常见现象

自疫情得到有效控制之后，上海楼市表现出了极强的韧性和修复能力。

根据上海链家市场研究部近期发布的监控数据，新房市场方面，上半年上海全市累计成交金额1937亿元，同比增长2%；成交套数28080套，同比下跌6%。其中，作为刚需和首次改善的重点区域，上半年远郊区域项目在成交中占主导地位。上海中原地产研究院指出，1-6月，原南汇、青浦、松江成交面积分别达到43.27万平方米、37.36万平方米和33.75万平方米，分别位列全市前三名。

今年上半年，豪宅项目的热销成为上海楼市的常见现象。例如，6月中旬，三湘印象(4.650, 0.16,3.56%)推楼盘三湘印象名邸，均价为12.18万元/平方米。由于位于前滩核心位置，开盘首日142套房源即被售罄。均价高达176987元/平方米的翠湖天地五期，也成交了8套房源。据上海中原地产研究院统计，上半年单价在10万元以上的项目共成交2828套，累计同比增加98.18%。

豪宅项目热销也抬升了上海的整体房价。据上海链家数据，上半年上海新房套均总价689万元/套，同比增长8%；成交均价为54749元/平方米，同比增长8%。

作为楼市回暖的关键指标，上海二手房市场的复苏速度更快。上海中原地产首席分析师卢文曦指出，今年2月份，受传统淡季以及疫情影响，上海二手房市场成交坠入谷底。不过，3月开始市场即陆续恢复正常，成交快速反弹。尤其是在5月，成交量更是攀升到2.8万套，创下2016年10月以来的新高。6月虽然市场有所降温，但交易量仍有可能维持在2.2万套以上。

值得注意的是，上海今年土地市场的表现尤为引人瞩目。基于今年政策层面给予了诸多支持，今年上半年的上海土地供应与成交幅数相比2019年同期都增长过半。据中原地产数据，上海1-6月含住宅用地成交377.76万平方米，金额超过1012.27亿元，累计同比分别增加124.09%和128.08%。其中，香港置地联合体310.5亿竞得徐汇滨江地块，刷新了国内土地总价纪录。

结构性复苏行情会延续到下半年

谈到上海上半年的市场表现，同策集团首席分析师张宏伟强调，这是一种“结构性的复苏”，即目前的豪宅市场一房难求，刚需房则销售一般。

张宏伟解释说，造成这种情况的因素，一是因为资金在寻求出路，首选市中心的豪宅项目保值增值；其次是因为豪宅项目预售审批价格比周边二手房便宜，“一二手房价格倒挂”的情况比较明显；再加上政策复苏的推动，这些都使得豪宅市场复苏领先于市场。

卢文曦亦有类似看法。其向《华夏时报》记者解释说，此次疫情催生一部分改善力量入市，同时也催生部分资产配置需求。从历史表现来看，越是核心地段房产，扛跌能力越强。“更何况新房多少还受到限价影响，入市价格比预期稍低些。” 卢文曦说。

关于上海楼市下半年走势，张宏伟直言这种结构性复苏的行情还会延续到下半年。其称，当下仍是市场复苏的阶段，远未到市场过热、开始炒房的阶段。除了政策面还没有给市场这个机会，目前大的市场环境并未根本好转，刚需市场没有得到经济、收入层面的支持。即使豪宅市场领先复苏，如果没有后续经济和收入复苏的支持，也很难持续。“我们只能静观其变，看后续经济和企业的复苏情况，才能判断得更清楚一点。” 张宏伟说。

卢文曦也认为，上海楼市调控基调未变，下半年市场不太可能走出反转行情。在短期冲高后，市场有回落休整。7、8月份受传统淡季影响，成交会缩水，但休整后，9、10月份也会有季节性高点。基于疫情对经济影响存在不确定性，尤其是国外经济复苏的不确定性等因素，预计上海楼市的走势上很可能和去年一样，成交高点在上半年产生，全年新房成交量和去年相仿或减少一成以内，但成交均价受到豪宅集中入市影响略有上涨。

上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾认为，目前新增供应单月连续环比回落，上半年累计新增供应量同比下降32%，且下半年基数不低，新增供应或面临挑战。上半年累计成交均价同比增长8%，若下半年限价仍保持宽松、高端楼盘持续入市，均价或将保持一定程度增长。仲量联行方面也预计 2020年下半年住宅成交势头可能有所放缓。不过在价格方面，限价政策松动的条件下，一手住宅价格可能继续迎来温和增长。

第一太平戴维斯方面告诉《华夏时报》记者，“2020年下半年，上海高端住宅市场有望持续上半年的较高供应量，其中多数为已开盘项目（如翠湖五集、绿地海珀外滩等）的新推批次。上半年随着一系列项目入市，限价呈现出了一定程度的松动，预计下半年这一趋势或将延续。在疫情逐步稳定下，土地市场成交火热的局面在下半年或将继续。”