西城区丰汇园小区，十几栋不算高的住宅楼不起眼，都是20多年的老楼，外墙也褪了色。但这个小区一直被二手房中介热捧，一套50多平方米的“老破小”动辄上千万元。

“丰汇园这套房子已经降了100万，您考虑看看吗？”离小区最近的一家中介门店，经纪人常蔚刚刚被客户挂了电话，脸上难掩失落。

根据西城区教委今年4月底发布的新规，自7月31日后户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童申请入小学时将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。随着入学新政即将生效，在金融街(6.830, -0.03, -0.44%)干了10年经纪人的常蔚正经历从业以来最震撼的时刻：多个热门小区成交量腰斩，“最牛学区房”价格也不再坚挺。

降价百万还没卖出去

59平方米，两室一厅，报价1100万元——常蔚推荐的这套房挂了两个多月还没卖出去。

如果只从户型、楼龄、小区品质、物业服务来看，丰汇园小区的房子并不值这个价。推高房价的原因除了金融街附近的好地段外，还因为对口学校是宏庙小学。

宏庙小学是北京名校，已有100多年的历史。为了让孩子顺利入学，每年四五月入学政策一出，很多家长都盘算着购买丰汇园等宏庙小学“划片”小区里的房子，“站”到入学顺位的第一梯队里。

今年西城入学新政发布后，为了赶上末班车，一些家长提速买房。

“‘五一’小长假那几天，从早到晚都在带着购房人看房，吃饭都得挤时间！”成交量大增，让常蔚甚至忙到晚上11点。从链家在北京的实际成交数据来看，2020年“五一”期间日成交量同比增长超过100%。其中西城交易量同比和环比增长均超过100%。

就在5月1日当天，这套59平方米的两居室以1200万元的价格挂牌入市，但始终没能敲定买家。“卖家显然想趁机高价售出。”常蔚说，但市场很快冷静下来，此后的两个多月里，这套房子先后下调4次报价，最终降到1100万，依然没能售出。

相邻区域房价差有望缩小

同在新文化(4.750, 0.03, 0.64%)街，佟麟阁路西边的二手房成交均价大约在每平方米16万至18万元左右，而东边的二手房均价为十三四万元。

一街之隔，房价出现这样大的落差，关键原因就是划片的学校不同。按照之前的政策，佟麟阁路西边划入实验二小，而东边则划入实验二小的分校涭水河小学。教学资源的差距影响着所划片区的房价。

常蔚说，最早这里的购房人虽然也关心房子的划片，但远没有现在这么疯狂；后来每次楼市上涨，“学区房”的概念都会被很多人拿出来炒，价格越来越高。

印象最深的是2016年、2017年的那轮上涨。“看见房价涨得快，卖方的报价也报得很高，然后买方脑子一热就签了。”当年价格涨幅太夸张时，常蔚自己都很震惊。

随着2017年北京“3·17新政”开启最严调控季，北京出手严打炒作各种奇葩学区房的同时，东城、海淀等多区陆续落地实施“多校划片”政策。截至今年，城六区均明确提出了新购置的二手房不享受单校划片，而是通过“多校划片”方式入学。

“‘多校划片’后，一街之隔房价差好几万的情况很快会消失。”常蔚说，过去每个小区对口的学校很明确，在很大程度上影响房价；现在每个小区对口的学校随机匹配，一些热门学区房随之“降温”。

成交量和价格双降

过了“五一”小长假，常蔚渐渐感受到了入学新政的威力。“入学新政出台后10天内，成交量的确涨了，但价格没怎么变；10天之后，成交量和价格都开始下降。”

这样的大范围降价此前在东城和海淀的学区房市场也上演过。在执行“多校划片”半年后，东城房价下跌7%，海淀房价下跌11%。

政策刺激下，西城购房需求在5月中上旬持续释放，下旬市场开启深度回落。贝壳研究院数据显示，7月前19天，西城区实际二手房成交量占全市比重由5月份11%的高点降至6%，为2019年以来月度最低值；成交均价较5月高点下跌8%，基本回到政策前平均水平。由此看来，“多校划片”只带来价格短期波动，市场行情逐渐回落企稳。

以往的热门片区交易量也同步回落。5月需求集中释放后，教育资源更优质的德胜、金融街区域6月成交量环比腰斩。数据显示，入学新政刚发布后的5月，这两个片区成交环比及同比增幅均在2倍以上；需求集中释放后，6月成交均环比腰斩，降幅分别为53%和57%。“需求释放完毕，预计西城区域二手房热度将持续回落。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为。

“成交量上不去，需求少了，价格自然会降。”常蔚更期望市场回归理性平静。10年下来，他深知楼市稳定的重要性，疯涨虽然带来成交量增加，但很快会招来更严厉的调控政策，让市场进入“冰封”状态。